Citation : 2007 Local Law (CG) 180
In a significant ruling, the Chhattisgarh High Court dismissed a second appeal filed by a tenant challenging his eviction from a commercial shop in Raipur. Justice Dilip Raosaheb Deshmukh upheld the lower appellate court’s judgment granting eviction under Sections 12(1)(c) and 12(1)(f) of the Chhattisgarh Accommodation Control Act, 1961.
The dispute concerned shop No. 3 on Great Eastern Road, Tatibandh, which the tenant had occupied for non-residential use. The landlord, late Smt. Kusumlata Agarwal, had sought eviction on two grounds—bona fide requirement for starting a sanitary and hardware business for her son, Adesh Kumar, and alleged subletting of the premises.
The trial court had earlier dismissed the suit, holding that Adesh was a minor on the date of the suit and that the landlord failed to establish genuine need. However, the appellate court reversed that decision, finding that Adesh had attained majority and that the landlord’s need was bona fide.
The High Court agreed with the appellate findings, observing that the landlord’s preference for the shop adjoining her residence was reasonable and not whimsical. Justice Deshmukh noted that her choice of the shop for her son’s business had been tested through objective assessment and found genuine. The court emphasized that once a landlord proves bona fide requirement, the specific accommodation to fulfill that need must be left to their reasonable choice and not dictated by the tenant.
The court also upheld the finding of subletting, based on inspection reports showing that another individual, Bajranglal, was found operating the shop. The tenant’s failure to rebut this presumption or produce Bajranglal as a witness strengthened the landlord’s case.
On a procedural issue, the court clarified that it was not mandatory for the respondent to file a cross-objection under Order 41 Rule 22 of the Civil Procedure Code when the decree was already in their favor. This reaffirmed the tenant’s right to challenge certain findings in appeal without filing a cross-objection if the decree itself supported their position.
Dismissing the appeal, the court held that both grounds for eviction—bona fide requirement and subletting—were fully proved. The judgment underscores that a landlord’s genuine need, supported by credible evidence and objective evaluation, remains a valid and enforceable ground for eviction under tenancy law. Both parties were directed to bear their own costs.
Case Details : Second Appeal No. 203 of 1995, Jhawarlal Bothara vs. Kusumlata Agarwal and Ors. (13.08.2007)
Counsels:
For Appellant/Petitioner/Plaintiff: P. Diwakar, Sr. Adv. and Kunal Das, Adv. For Respondents/Defendant: Rajeev Shrivastava, Adv.
Relevant Section:
CODE OF CIVIL PROCEDURE, 1908 (CPC) – Order XLI Rule 22
Acts/Rules/Orders:
Code of Civil Procedure, 1908 (CPC) – Order XLI Rule 22
Cases Referred:
K.S. Sundararaju Chettiar vs. M.R. Ramachandra Naidu ; S.J. Ebenezer vs. Velayudhan and Ors. ; Akhileshwar Kumar and Ors. vs. Mustaqim and Ors. ; Jatani Dei vs. Udayanath Behera ; Naresh Ahir and Ors. vs. Barhiya and Ors. ; M. Manohara Chetty and Ors. vs. C. Coomaraswamy Naidu and Sons
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किरायेदारी – निष्कासन – वास्तविक आवश्यकता (Bona Fide Requirement) – धारा 12(1)(c) और 12(1)(f), छत्तीसगढ़ आवास नियंत्रण अधिनियम, 1961 के अंतर्गत – वर्तमान द्वितीय अपील उस आदेश के विरुद्ध दायर की गई, जिसके द्वारा निचली अपीलीय अदालत ने, परीक्षण न्यायालय के उस निर्णय और डिक्री को पलटते हुए, जिसमें मकान-मालिक का निष्कासन संबंधी वाद खारिज किया गया था, अपीलकर्ता/किरायेदार के विरुद्ध निष्कासन का आदेश पारित किया था।
प्रश्न यह था कि क्या निचली अपीलीय अदालत यह सही रूप से मान सकती थी कि संबंधित आवास की आवश्यकता प्रतिवादी (मकान-मालकिन) की वास्तविक थी, और क्या अदालत धारा 12(1)(c) के तहत निष्कासन का आदेश देने में उचित थी।
निर्णय: न्यायालय ने पाया कि प्रतिवादी एक महिला थी, और उसके लिए अपने पुत्र के लिए हार्डवेयर व्यवसाय प्रारंभ करने हेतु विवादित दुकान का उपयोग करना अत्यंत सुविधाजनक था, क्योंकि उस दुकान का प्रवेश उसके घर से अंदरूनी रूप से था। इस प्रकार, प्रतिवादी/मकान-मालकिन ने यह सिद्ध कर दिया कि विवादित आवास का चयन वास्तविक और ईमानदार आवश्यकता पर आधारित था। यह आवश्यकता न्यायालय की वस्तुनिष्ठ संतुष्टि (objective satisfaction) की कसौटी पर खरी उतरी। इन परिस्थितियों में, मकान-मालकिन की पसंद का सम्मान किया जाना चाहिए और किरायेदार की पसंद उस पर थोपना उचित नहीं था।
इस आधार पर निचली अपीलीय अदालत द्वारा दर्ज किया गया निष्कर्ष कि प्रतिवादी ने धारा 12(1)(f) के अंतर्गत निष्कासन का आधार संतोषजनक रूप से सिद्ध किया, निर्दोष (impeccable) माना गया। अतः इस प्रश्न को अपीलकर्ता के विरुद्ध और प्रतिवादी के पक्ष में तय किया गया।
जहाँ तक धारा 12(1)(c) के अंतर्गत उप-किरायेदारी (subletting) के आधार पर निष्कासन का प्रश्न था, न्यायालय ने माना कि एक बार जब प्रतिवादी ने यह दिखा दिया कि विवादित दुकान में व्यापार उप-किरायेदार द्वारा संचालित किया जा रहा था, तो यह अपीलकर्ता की जिम्मेदारी थी कि वह इस अनुमान (presumption) को खंडित करने हेतु साक्ष्य प्रस्तुत करे और उप-किरायेदार को साक्षी के रूप में पेश करे।
अपीलकर्ता द्वारा प्रस्तुत दस्तावेजी साक्ष्य से यह स्पष्ट हुआ कि निरीक्षण के दौरान दुकान उप-किरायेदार द्वारा संचालित की जा रही थी। साथ ही, अपीलकर्ता द्वारा दस्तावेज में प्रतिष्ठान के स्वामी के नाम में किए गए संशोधन को भी निचली अपीलीय अदालत ने उचित रूप से सराहा। उप-किरायेदार के अभाव में अपीलकर्ता का बचाव कमजोर रहा, जिससे यह निष्कर्ष सही पाया गया कि अपीलकर्ता ने दुकान को उप-किराए पर दिया था।
अतः, धारा 12(1)(c) के अंतर्गत उप-किरायेदारी का आधार भी सिद्ध माना गया। परिणामस्वरूप, द्वितीय अपील असफल रही और उसे खारिज (dismissed) कर दिया गया।
